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如何强制停贷？
近期全国多地“烂尾楼”业主“强制停贷”的新闻频频登上热搜，武汉、长沙、郑州、济南、重庆、昆明、南昌、南宁等十余个城市的部分楼盘业主均加入到这一场“自救”浪潮之中，其中大部分楼盘停工已久，业主们见复工无望，便共同签署强制停贷告知书，告知当地政府、住房管理部门、银行监管部门及贷款银行，烂尾楼的业主们即将停止还贷直至楼盘竣工验收合格并交付。业主们的难处可以理解，但是“强制停贷”并不能一劳永逸地解决还贷问题，反而可能因为违反贷款合同约定需要承担相应的违约责任（包括由逾期还贷的购房人自行承担相应的贷款利息），进而影响业主个人征信。如果业主看不到交房的希望，则可以选择解除商品房买卖合同及担保贷款合同，从而免除后续贷款还款义务。本文旨在根据现有法律规定，分析在开发商暴雷、逾期交房的情况下，期房购房人该如何解除商品房买卖合同，继而解除担保贷款合同，以期减少购房人的损失。
商品房的销售一般会涉及三方主体，其一为购房者，其二为开发商，其三则是银行。涉及的合同有二，房屋买卖合同与担保贷款合同。三方当事人在两份合同中各自扮演角色，相互独立又紧密联系。
诚然，贷款担保合同是因为购房者购买房屋，为了履行与开发商签订的房屋买卖协议而与开发商、银行签订的合同，但两者之间并无从属关系，不能认为贷款合同是房屋买卖合同的从合同，这一点也被（2018）最高法民申155号案判决认可。但无可否认的是购房者与开发商签订的房屋买卖合同与购房者、开发商、银行三方签订的贷款合同之间具有高度的关联性，对购房者来说若房屋买卖合同被撤销、被解除或被宣告无效时，贷款合同也就失去了继续履行的意义。由此引出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。当商品房买卖合同存在被撤销、被解除等情形时，购房人可以解除贷款合同，但其权利基础并非合同的从属性，而是由于买卖合同的解除导致贷款合同目的已经无法实现。
结合实践来看，购房者如何在房屋烂尾时行使自身解除权？进而解除贷款合同？同样根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，我们可知开发商延迟交付房屋的，购房者应当首先催告开发商，给予开发商合理期限履行其交房义务，在履行期限届满后若开发商依旧不能履行交房义务，那么购房者就可以于履行期间届满后三个月内行使解除权解除双方的房屋买卖合同（若未经催告程序，则应在知道或应当知道解除事由后一年内行使解除权）。上述期限均属除斥期间，并不发生中止、中断等诉讼时效事由，若未在法定期间内行使解除权，将发生解除权消灭的法律后果。但事件中购房者受信息渠道、社会地位等诸多限制，亦或在与开发商签订购房合同时并未清晰明了地了解合同内容，种种约束往往导致购房者撤销权灭失而不自知。
实务中最为常见的是购房者与开发商签订的合同为格式条款，内容均为开发商提供，在约定解除权行使时往往只会给予购房者较短的行使期限，如逾期交房30日等，并且在开发商逾期交房时购房者从自身利益出发，更偏向于催告开发商及时履行义务而不是解除房屋买卖合同。这经常会导致双方合同约定的解除权行使期限届满，使购房者陷入两难的境地，此时购房者是否拥有解除权？实务中争议颇多。
笔者认为，在约定的解除权行使期限内未行使解除权，那应当视为房屋买卖合同继续履行，但房屋的交付期限应被视为不确定交付期限。有此前提，则购房人依旧有房屋买卖合同的解除权，其权利基础为《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第三款的规定，即购房者在知晓或应当知晓解除事项后未行使解除权，先有解除权灭失，后双方继续履行房屋买卖合同，但此时房屋买卖合同中房屋的交付期限已为不确定期限，在购房者再次催告给出合理履行期限后，房屋交付重新确定期限。至此，若开发商依旧未在合理期限内履行义务，则购房者将获得第二个解除权。
房屋买卖合同因购房者获得解除权而解除，那如何解除贷款合同？
首先应当明晰的是，在贷款合同中同时存在抵押关系，购房者同时为借款人与抵押人，开发商为保证人，银行同时为债权人与抵押权人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，银行作为抵押权人，在购房者提出解除商品房买卖合同时，担保物的所有权将会发生变更，该变更会在实质上影响银行的债权。
若银行以有独立请求权的第三人参与诉讼，并提出独立的诉讼请求，那么法院在审理并判决支持解除合同时应当同时解除买卖合同与贷款合同，要求开发商承担继续还款额度责任并返还购房人的已付房款。因为购房者对合同解除的结果并无过错，若在合同解除后继续让购房者承担还款义务，明显加重了购房者负担，既不符合公平原则也让民众的朴素情感难以接受。
需要注意的是，在解除买卖合同的情况下，若购房者同时要求不偿还银行剩余债务，那么就必须在解除买卖合同时一并解除贷款合同，因此购房者在起诉开发商解除买卖合同时应当将银行追加为第三人参与本案诉讼，否则可能造成诉累。
综上所述，在开发商逾期交房，且已明显缺乏履行能力时，购房者应及时行使解除权，向法院起诉开发商解除买卖合同，并及时将银行追加为第三人参与诉讼，一并解除贷款合同。
关于律师
王海林
专职律师
毕业于西南政法大学，精耕于企业环保合规与劳动争议，实践经验丰富。
业务领域：依法行政；企业环保合规；劳动争议纠纷；债权债务纠纷；刑事辩护等。
