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一、案情简介
2021年9月，田某与某房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买该公司开发的某小区地下车位一个，总价18.3万元。合同约定车位套内面积12.72平方米。
2023年6月，田某验收时发现：车位紧靠墙体，车辆停放后驾驶侧车门开启空间受限，无法正常上下车；车辆与左侧墙体净距仅24厘米，与右侧柱子净距仅23.5厘米，远低于《车库建筑设计规范》规定的小型汽车与墙、柱的最小净距标准（横向0.6米、纵向0.5米）。
田某以车位无法正常使用、合同目的无法实现为由起诉解除合同。一审法院以“净距标准非强制性、不利因素已告知”为由驳回全部诉请。田某上诉，二审法院改判支持解除合同、返还全部购车位款及利息。
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二、代理难点
1.案涉项目已通过规划核实及竣工验收，据此开发商主张其符合法定要求；
2.一审法院认为《车库建筑设计规范》中的净距标准并非强制性标准，且认为不利因素已履行告知义务，不构成根本违约；
3.车位虽客观上仍能停入车辆，但如何论证“不符合合同目的”是核心难点。
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三、代理策略与结果
1.策略：强调《车库建筑设计规范》第4.1.5条涉及车辆停放安全、通行便利及紧急疏散，应认定该条款具有强制性效力；
以专业测绘数据为依据，证明车位净距不足，导致车门无法正常开启、人员进出困难、刮蹭风险极高，实质上剥夺了车位的基本使用功能；
指出开发商的“不利因素告知”仅提及单侧有墙、消防栓等情况，并未告知净距具体数据及无法正常停放的后果，不足以让买受人预见并接受该风险。
2.结果：二审法院采纳代理意见，认定案涉车位与墙体、柱子净距明显低于规范要求，实质上剥夺了车位的使用价值，构成根本违约。判决确认合同于起诉状副本送达之日解除，开发商返还购车位款18.3万元并支付自付款之日起按LPR计算的利息。
No.4
四、办案启示
1.敢于突破“竣工验收”的权威表象束缚：项目通过验收不等于每个细节合规，律师应回归技术规范本身，用数据说话。
2.精准界定“合同目的无法实现”：停车后车门开启空间受限，人员无法正常上下车，即便车能停进去，也属于功能丧失，二审法院对此作出突破性认定。
3.重视不利因素告知的边界：开发商笼统告知“有墙、有消防栓”不等于披露了净距不足的根本缺陷，律师应区分一般风险与致命缺陷。
4.坚持上诉维权，不因一审不利结果而轻易放弃：一审驳回后，律师抓住二审机会，推动改判，维护了购房者的基本权益。
关于律师
杨晓馨
专职律师
业务专长：房产纠纷，建设工程施工合同纠纷，企业内控及风控管理，行政复议，农村集体经济组织运行管理。
