王女士和她的丈夫张先生婚后拥有一套房屋他们为了购置新房决定将房子卖掉。张先生与中介公司签订了《房屋买卖居间合同》,委托中介公司寻找买家,挂牌价为200万元,签约后张先生就按公司要求到外地出差一个月。陈先生通过中介看了这套房子觉得非常满意,但希望价格再能便宜一点,通过双方几次协商,王女士最后同意以150万元卖给陈先生,双方又签订了《房地产买卖合同》,为此陈先生支付了定金30万元。谁知签约后半个月,张先生就从外地回来了,当他得知房价为150万元,觉得太便宜了,于是找到陈先生,告知陈先生这是他们夫妻的共同财产,王女士一个人无权处分,要求解除合同,但陈先生认为王女生有权签订合同,且已经交付了定金,坚决要求履行这份合同。
双方协商不成,为此陈先生起诉至法院,要求履行《房地产买卖合同》。
法院认为系争房屋系王女士和张先生的夫妻共同财产,共同同有人对共有财产享有共同的权利,承担共同义务。在共有关系存续期间,部分共有人对共同共有人擅自处分共有财产的,应为无效。法院判决购房合同无效,李女士返还刘先生定金30万元及其利息。
所谓共同共有是指两个以上的人,对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间,较为典型的是基于夫妻关系而发生的夫妻共同财产关系,以及家庭成员之间的共有等共同共有财产形式。
根据法律规定,部分共同共有人未经其他共有人同意而擅自处分共有房屋的,要看事后该处分行为是否获得其他共同共有人的追认。获得其他共同共有人追认的,该处分行为合法有效。没有获得追认而擅自处分共有房产的,合同无效。
目前法律实务中存在着如下几种共有形式:
1、家庭共有:家庭成员相互之间,也是人身关系,是一定范围内的亲属关系。不能把亲属关系都当成家庭关系。如张某与其妻、子一同居住,其父、母单独居住。张某的家庭成员就只有3个人,而不是5个人。家庭共有财产,属于家庭成员共同共有的财产。其中比较典型的是基于农村共同生产生活而产生几代同堂的现象,其共同居住人对家庭财产是共同共有。2、夫妻共同共有:夫妻是一种人身关系。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,属于夫妻共同共有,另有约定和法律另有规定的除外。3、尚未分割遗产形式的共同共有:共同继承的财产,在继承开始以后,遗产分割之前,数人(相互之间是亲属,是同一顺序继承人)对遗产享有共有权的财产。一般认为,这种共有是共同共有。
在购买房产时,一定要核实所购房产是否属于共有,买卖共有房产的一定要取得全体共同共有人的一致同意。为规避最终认定为共有房产而产生合同无效的法律风险,购房人可以采取如下措施:
1、如果房产所有人婚姻关系为已婚的,且房产证上产权证为一个人名字的,注意需要其配偶在房屋买卖合同上签字,或者由其配偶出具房屋并非夫妻共同共有财产的声明。
2、如果是房产证上的产权人是多个人的,一定要核实每个人的身份,并由每个人在房屋买卖合同上签字,如有公证的委托书的则可以代为签字,否则买房应当拒绝代签字。
3、为防止出卖人故意隐瞒其他共有人,买受人可以让出卖人出具一份无其他共有人的承诺,并明确约定违反承诺的违约责任。
4、如房产所有人户口簿显示未婚,且房产证上产权人为一个人名字的,为保证产权人故意隐瞒其他共有人的,可以要求产权人到民政局出具未婚证明。